房地产企业车位税收筹划_房地产企业销售车位税费

房地产企业地下车位涉及的税种比较多，收入的确认与成本的扣除相对来讲比较复杂，各地税务机关对此项业务的界定标准比较模糊，加上房地产企业地下车位本身复杂的产权问题和多样的处理方式，导致各地税务机关在政策操作上出现差异化，给房地产企业的财务人员和税务人员的业务操作带来很大的困惑。
房地产企业车位税收筹划要怎么做呢？又该如何实现企业利益最大化?
目前，房地产企业的地下车位主要分为三类：
一是有产权车位，即能够办理产权的车位；
二是人防车位，即与人防工程混合使用，利用人防工程建成的车位；
三是无产权车位，即不计入容积率无法办理产权的车位；
其中，有产权车位作为开发产品处理，没有异议；主要的争议在于人防车位和无产权车位。
车库的主要问题包括以下两项：
一、是企业所得税如何扣除问题
二、是土地增值税如何扣除问题
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）文件第27条，开发成本包括6项，分别为土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。公共配套设施是成本对象的其中一项成本。
第30条第2项规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
也就说，公共配套设施开发成本作为过渡性成本核算对象先归集成本，最后按建筑面积法将成本分摊到成本对象。
另外，国家税务总局在2011年3月21日对纳税人提出的车库问题也解答如下：
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。
综上，利用地下基础设施形成的车位，在企业所得税应作为公共配套设施进行处理。
根据内蒙古自治区地方税务局《关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字[2014]159号）第三条，关于地下车库(位)清算处理。
对房地产开发企业建造的可售地下车库(位)，已取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。
对房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地长项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除。
对房地产开发企业转让不可售地下车库（位）的，不征收土地增值税，同时享有的成本费用也不予扣除。
房地产企业销售车位税费涉及哪些？
契税：评估价格或实际交易价格（按照孰高原则予以确认）*3%；交易服务费：建筑面积*3元/平方米；印花税：评估价格或实际交易价格（按照孰高原则予以确认）*0.05%；登记费：550元/宗，每增加一证收取10元工本费。
我当前使用的车位没有产权，需要缴纳契税么？
对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税，但使用过程中可能会涉及租赁费用及物业管理费等。
我购买的是带有车位的别墅，需要分别缴纳车位契税和房屋契税么？
这里分两种情形，一是该车位如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；二是计入建筑面积（如一楼车库），与房屋统一计价，适用与房屋相同的契税税率。
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