房地产企业分立税收筹划_房地产开发企业税收筹划方法有哪些

在地产并购项目中，若目标公司除了待出售地块外还存在其他将继续运营的业务或者目标公司风险过大需进行风险隔离，收购方则会在资产剥离后再进行收购。企业分立这种资产剥离方式由于税负较低而被青睐。
小编将对企业分立涉税情况进行分析说明
一、增值税需关注事项
由上述相关规定可以看出，对于增值税，不征增值税要求剥离土地的同时连带相关债权债务和劳动力的一并剥离，地产并购中“债权”“债务”的处理一般能满足文件的规定，但对于以“拿地”为目的的地产并购项目来说，“劳动力”一并剥离并不容易实现。
二、土地增值税及契税需关注事项
对于契税和土地增值税，要求分立企业与原被分立企业投资主体相同，该规定是指分立前后，被分立企业与分立企业的股东保持不变，但各股东持股比例可以改变，这与“59号文”对企业所得税特殊性性税务处理条件中规定中股东及其持股比例都不改变不一样。
另外，土地增值税免税规定不适用于房地产开发企业，在实务操作中，部分公司为实现节税目的，通过变更目标公司的经营范围的方式，使目标公司不具备“房地产开发企业”属性，待收购完成后再重新获取“房地产开发企业”属性。
上述税务筹划方法面临“经营实质”与“所享受优惠条件”不符的税务风险。
三、企业所得税需关注事项
企业所得税分为一般性税务处理和特殊性税务处理两种方式。一般性税务处理需即时征税，被分立企业分立出去的资产需按公允价值确认资产转让所得或损失，分立企业按公允价值作为接受资产和负债的计税基础，同时需确认支付对价资产或股权转让所得或损失。分立企业按被分立企业的原有计税基础作为接受资产和负债的计税基础，不确认支付对价资产或股权转让所得或损失特殊性税务处理是一种递延纳税税收优惠，被分立企业对分立出去的资产不确认转让所得或损失。若未来无出售股权计划和从现金流的角度考虑，特殊性税务处理可带来较大税收利益。
但是对于以拿地为目的的收并购业务来说，通过企业分立实现“资产剥离”后往往短时间内需再次转让分立企业的股权，难以满足“12个月内不转让股权”的规定，为满足“12个月内不转让股权”的规定，企业需通过协议提前锁定转让条件，待12个月后再转让，等待转让的期间内不确定性较多，收购方面临风险较大。
另一方面，即使应用特殊性税务性处理分立目标资产，按规定确认的分立企业股权计税基础时往往远低于实际转让价格（被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称"新股"），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称"旧股"），"新股"的计税基础应以放弃"旧股"的计税基础确定。
如不需放弃"旧股"，则其取得"新股"的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将"新股"的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的"旧股"的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到"新股"上。
无论以哪种方式确认分立企业的股权计税基础，收购方在收购分立企业时，在股权转让环节会产生大额股权溢价，企业所得税税负较重。
在国家对房地产产业调控进一步深化的背景下，诸多房地产企业由过去的拿地竞争转变为控股合并，以谋求新的利润增长点或新的经营模式，地产收并购项目其实是新旧股东围绕“风险”、“定价”展开的一场博弈，而税务因素对二者往往存在重大影响。
也重点提出考虑税务风险和不考虑税务风险税负差异较大，最终导致净现金流差异较大。收并购项目应充分考虑税务风险，以避免对项目误判造成损失。
房地产开发企业税收筹划方法一
以房地产出资
第一步：设立环节
由目前持有房地产的目标公司以现金出资设立项目公司。公司需申请成为增值税一般纳税人，以获取后续房地产作价投资时的增值税专用发票的进项税抵扣。
第二步：投资环节
目标公司将土地作价对项目公司增资，大于实收资本的作价款计入资本公积。需缴纳税种主要包括：
1）增值税及附加税费
2）印花税（产权转移书据、资金账簿）
3）契税（受让方缴纳）
4）企业所得税
根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（“财税[2015]5号”）的相关规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。
第三步：转让环节
目标公司将其持有的项目公司100%股权转让给基金，需出具评估报告。通常而言，因评估报告的使用年限为1年，投资后转让环节的房地产评估价格并未产生增值。因此目标公司在股权转让环节仅需缴纳印花税（产权转移书据贴花）。
房地产开发企业税收筹划方法二
企业分立
可以考虑要求交易对手所属公司通过企业分立的方式将目标地块分立到项目公司，之后基金再通过收购项目公司股权的方式达成并购交易。相比较土地出资的筹划方案，企业分立的方式无法完全做到风险隔离，因为分立公司和被分立公司在法律上就负债（或有负债）仍然需要承担连带责任。
第一步：目标公司将房产分立到项目公司
基于现行的税收优惠政策，该环节不涉及契税、增值税、印花税、土地增值税；仅需按照一般重组计算缴纳企业所得税。具体如下：
根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（“财税[2015]5号”）的相关规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。
根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（“财税[2003]183号”）的相关规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。分立包括存续分立和新设分立。
根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（“财税[2012]4号”）的相关规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
第二步：转让环节
转让环节同房地产开发企业税收筹划方法一。
在实施上述筹划方案时需注意以下问题：
1.法规中对于“房地产开发企业”的认定一般以房地产企业以自己开发的房地产产品进行投资为限，对于非房地产企业用房地产进行投资设立项目公司的情况，实践中一般可以享受上述优惠。
2.土地增值税的暂免征收仅是递延纳税的概念，即意味着对于评估报告所载的评估金额并不能成为后续发生房地产转让交易时计算应交土地增值税时的扣除项目基础。
3.需关注就资产出资（或企业分立）和之后的股权转让税局会否打包视为“一揽子交易”并否定之前的免征土地增值税，避免被认定为纯粹出于避税目的的税务安排而缺乏商业实质。
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